השפעת מגמות כלכליות עולמיות על נדל"ן בקריביים

נכנסתי לחניון של Encuentro Residences בבוקר יום שלישי בסוף 2024 וספרתי ארבעה עשר רכבים עם לוחיות רישוי מסנטו דומינגו. לא לוחיות רישוי מפוארטו פלאטה. סנטו דומינגו. זה נסיעה של שעתיים לכל כיוון. אלה לא היו תיירים - הם היו משקיעים מהבירה שעשו את הדרך כדי להבטיח יחידות טרום בנייה לפני שהמחירים יעלו עוד יותר. עד שהגעתי למשרד המכירות, שלוש מהיחידות הללו כבר נסגרו.

זה לא ספקולציה. זה מה שקורה כשון הופך עצבני לגבי שווקים מסורתיים ומתחיל לחפש חלופות שיש להן היגיון מתמטי.

התמונה הכלכלית העולמית לקראת 2026 נראית יותר ויותר מפוצלת. שיעורי הריבית בצפון אמריקה ואירופה נשארים גבוהים. פורטוגל ביטלה את אפשרות הוויזה הזהובה לנדל"ן באוקטובר 2023. התשואות בדובאי התכווצו ל-5-6% כשהשוק התבגר. בינתיים, הרפובליקה הדומיניקנית רשמה השקעות זרות ישירות בסך 4.51 מיליארד דולר ב-2024, כאשר הנדל"ן והתיירות תופסים מעל 40% מהזרימות הללו. החוף הצפוני - במיוחד מסדרון סוסואה-קברטה - סופג חלק לא פרופורציונלי מההון הזה.

הדוח הזה בוחן למה. לא הגרסה השיווקית. הגרסה שאתה מקבל כשאתה צופה בעסקאות נסגרות וצופה בעסקאות מתמוטטות במשך 40 שנה.

נקודות מפתח

• זרימות הון: הרפובליקה הדומיניקנית קיבלה 4.51 מיליארד דולר בהשקעות זרות ישירות ב-2024 בעוד שהזרימות הגלובליות לאמריקה הלטינית ירדו ב-9%, מה שמוכיח ניתוק כלכלי מהמגמות האזוריות.
• מציאות תשואה: התשואות נטו מהשכרה בחוף הצפוני נעות בין 5.5% ל-6.5% לאחר דמי ניהול ועלויות HOA - עדיין כפול מרבים מהשווקים האירופיים אך נמוך מהנתונים הגולמיים המפורסמים.
• בסיס חוקי: חוק 108-05 מחייב Deslinde (סקר גבולות GPS) עבור כל העסקאות, אך מוערך כי 60% מהקרקע ברפובליקה הדומיניקנית עדיין חסרה תיעוד כותרת נקי.
• מניע תשתיות: כביש הענבר המתוכנן יקצר את זמן הנסיעה מסנטיאגו לסוסואה לפחות מ-30 דקות, מה שיפתח גישה למעמד המשקיעים העשיר של הבירה.
• מבנה מס: נכסי CONFOTUR מקבלים פטורים של 15 שנה ממס העברה של 3% וממס רכוש שנתי של 1%, מה שיוצר יתרונות אמיתיים לטווח ארוך ב-ROI.

התמונה המקרו: מדוע הון זז

הרפובליקה הדומיניקנית צמחה ב-5.1% ב-2024 בעוד שהתחזית של גוש האירו הייתה צמיחה של 0.8%. זה לא טעות עיגול. זו סטייה מבנית.

האינפלציה התייצבה ב-3.5-4% בסוף 2024, טוב בתוך טווח היעד של הבנק המרכזי. הפזו הדומיניקני פחת בכ-3% בלבד מול הדולר - נמוך היסטורית עבור מטבע של שוק מתעורר. חשוב יותר, עסקאות נדל"ן מתבצעות בדולרים, לא בפזות. אתה קונה נכס במטבע קשה בכלכלה שצומחת מהר יותר מרוב השווקים המפותחים.

התיירות הגיעה ל-11.5 מיליון מבקרים ב-2024. אזור פוארטו פלאטה - המשלב את נמלי השייט Amber Cove ו-Taino Bay - הביא מעל 2 מיליון נוסעי שייט דרך המחוז לבדו. אלה לא מספרים מופשטים. הם מתורגמים ישירות לשיעורי תפוסה להשכרות לטווח קצר ולביקוש מתמשך לתשתיות אירוח.

אבל הנה מה שהסטטיסטיקה לא לוכדת: השינוי הדמוגרפי שמתרחש ברמת הרחוב. בתי הקפה בקברטה שפעם שירתו גולשים מתפקדים כעת כמרכזי עבודה משותפים. Vagamundo, Fresh Fresh, Front Loop - המקומות הללו מציעים מהירויות אינטרנט ממוצעות של 50-100 Mbps והם מלאים במחשבים ניידים כל בוקר. בית הספר הבינלאומי של סוסואה דיווח על רישום כמעט מלא ב-2024 עם תלמידים מ-25+ לאומים. משפחות עוברות באופן קבוע, לא עונתי.

זה יוצר תזה השקעתית שונה באופן מהותי משוק המונע אך ורק על ידי תיירות. אתה לא רק מהמר על הכנסה מהשכרת נופש. אתה מהמר על בסיס מתרחב של תושבים לטווח ארוך שזקוקים לדיור.

החוף הצפוני במיוחד: מה הופך את המסדרון הזה לשונה

קברטה-סוסואה ראתה עלייה של 12-15% משנה לשנה בהיתרי בנייה פעילים נכון לסוף 2024. פרויקטים חדשים כמו The Wave ו-Connections בפלאיה אנקואנטרו השיקו מכירות מוקדמות עם מחירים התחלתיים סביב 180,000 דולר. זו קפיצה משמעותית מהתמחור של 1,800 דולר למ"ר שהיה נפוץ ב-2022. הבנייה הנוכחית לפני הבנייה רצה 2,900+ דולר למ"ר עבור נכסים קרובים לאוקיינוס.

אירוע מאסטר האוקיינוס חזר בפברואר 2024 עם למעלה מ-70 ספורטאים מובחרים, מה שחיזק את מותג אורח החיים "גלישה ועבודה" ששומר על אנשים פעילים בעלי ערך גבוה באזור כל השנה. זו לא תיירות. זו הגירה של אורח חיים.

מלאי הרכבים באזורים התיירותיים גדל ב-9.5% לפי נתוני DGII, מונע על ידי תיירות פנים ותושבים זרים לטווח ארוך. מדד לוחית הרישוי שהזכרתי קודם? זו ההתגלמות הפיזית של הון שזורם מסנטו דומינגו לחוף כשהמעמד המשקיע העשיר מגוון מחוץ לבירה.

הפיתוח של פונטה ברגנטין ליד סוסואה - אולפני קולנוע בתמיכת וין דיזל, מרכזי חדשנות, 4,000+ חדרי מלון - צפוי ליצור 83,000 מקומות עבודה. זה לא אתר נופש. זה מנוע כלכלי שיניע ביקוש לדיור לטווח ארוך בכל האזור.

מציאות השוואתית: הרפובליקה הדומיניקנית מול האלטרנטיבות

פורטוגל ביטלה את מסלול הנדל"ן מתוכנית הוויזה הזהובה שלה באוקטובר 2023. אתה כבר לא יכול לקנות בית ב-€500,000 עבור תושבות. האפשרות הזו נעלמה. הוויזה הלא-רווחית של ספרד הקשיחה את הדרישות. תוכנית האזרחות לפי השקעה של טורקיה ממשיכה להעלות את הסף המינימלי. דובאי עובדת עד שאתה לוקח בחשבון את יוקר המחיה והתשואות המכווצות.

הרפובליקה הדומיניקנית נשארת פתוחה לרווחה.

יוקר המחיה נמוך בכ-44% מפלורידה וב-30% מדרום אירופה לפי נתוני Numbeo לשנת 2024. נמל התעופה פוארטו פלאטה מציע טיסות ישירות למיאמי תוך שעתיים, לניו יורק תוך 3.5 שעות. אתה לא מתמודד עם בעיות נגישות לטווח ארוך של דובאי או טורקיה.

לזרים יש זכויות קניין שוות כמו למקומיים תחת סעיף 25 לחוקה. אין צורך בנאמנויות פידקומיסו כמו במקסיקו. אין אזורים מוגבלים. אתה קונה כותרת ישירות על שמך.

אשליית המלאי: מדוע 700 רישומים לא אומרים כלום

אגרגטורים מקוונים מציגים 700+ רישומים בפוארטו פלאטה. גורמים בתעשייה מעריכים ש-30-40% מהם הם ישנים - כבר נמכרו, מחוץ לשוק, או שהמחיר שלהם עלה לנקודה של פנטזיה. זו בעיית "רישום הזומבים".

מלאי A-Class - בנייה מודרנית, נופים לים, אבטחה סגורה - יש שיעור ספיגה של פחות מ-45 ימים בסוף 2024. הנכסים הטובים זזים מהר. המלאי הנותר יושב שישה חודשים או יותר כי הוא דורש שיפוץ כבד או שיש לו בעיות כותרת.

הנה המסנן שחשוב: רק 40-50% מהקרקע ברפובליקה הדומיניקנית יש כותרת מודרנית לחלוטין תחת חוק 108-05. החוק הזה ייסד את מערכת טורנס ב-2007, מה שמבטיח שהמדינה תומכת בתעודת הכותרת. נכסים ללא Deslinde - סקר גבולות GPS שחוק 108-05 מחייב - לא יכולים להיות ממומנים על ידי בנק. הם למעשה לא ניתנים להשקעה עבור כל מי שזקוק לוודאות.

אז 700 הרישומים הללו מצטמצמים אולי ל-200 כשאתה מסנן עבור Deslinde נקי, בנייה מודרנית ותמחור סביר. השוק הדוק יותר ממה שהוא נראה.

עסקאות מחוץ לשוק מהוות כ-20% מהעסקאות בעלות ערך גבוה מעל $500,000. מוכרים מגנים על פרטיות. קונים נמנעים ממלחמות הצעות. המלאי הטוב ביותר לעולם לא מגיע לאתרי האגרגטורים.

התמחור לפני הבנייה ב-Encuentro עלה מ-1,800 דולר למ"ר ב-2022 ל-2,900+ דולר ב-2024. זה מתגמל את המובילים המוקדמים אבל זה גם משקף את המציאות שעלות הבנייה עלתה ל-850-1,100 דולר למ"ר עבור גימורים באיכות גבוהה. נכסים קיימים מוכנים לשימוש הופכים ליותר יקרים ביחס לבניות גולמיות כאשר עלויות הבנייה עולות.

קרקע על חוף הים בקברטה עצמה היא סופית בשל מגבלות אזור ימי של 60 מטר. אתה לא יכול לבנות חוף חדש. אתה יכול רק לקנות את מה שכבר קיים או מה שהועבר בירושה. המחסור הזה מניע הערכה לנכסים תואמים.

תשתיות: הפיל שבאמת מתכווץ

הפסקות חשמל נותרות בעיה. Edenorte, חברת החשמל המקומית, עדיין מתמודדת עם בעיות יציבות. אבל פיתוחים פרטיים כעת מחייבים גנרטורים גיבוי כסטנדרט. רבים משלבים קיבולת סולארית. הרפובליקה הדומיניקנית מקבלת 9-11 שעות שמש ביום. Sosua Ocean Village התקינה מעל 1,800 פאנלים סולאריים. בעלי בתים המתקינים מערכות סולאריות פרטיות רואים ROI תוך 4-7 שנים מכיוון שעלויות האנרגיה גבוהות מספיק כדי להצדיק את ההשקעה הראשונית.

תוכנית Net Metering מאפשרת לבעלי נכסים למכור עודפי חשמל סולארי בחזרה לרשת. עלויות תשתית הופכות לזרמי הכנסה אם אתה מבנה את זה נכון.

Starlink הושק ברפובליקה הדומיניקנית באמצע 2022. עד סוף 2024 היא סיפקה כיסוי של 100% באזורים הכפריים של החוף הצפוני עם מהירויות של 100+ Mbps. זה פתר את בעיית הקישוריות עבור נוודים דיגיטליים. נכסים שהיו בעבר מרוחקים מדי להשכרה לטווח ארוך הפכו לברי קיימא מכיוון שהאמינות של האינטרנט כבר לא תלויה ברשת המקומית.

קהילות סגורות עם כוח גיבוי עצמאי דורשות שיעורי השכרה גבוהים יותר מכיוון שהן מבטיחות חשמל 24/7. זה קריטי לעובדים מרחוק. נכס שמאבד חשמל במהלך שיחת זום מאבד הזמנות. קהילות שפותרות את הבעיה הזו לוכדות תמחור פרימיום.

פרויקט כביש הענבר המחבר את סנטיאגו לפוארטו פלאטה נותר בעדיפות ממשלתית. נכון לתחילת 2026, הפרויקט נמצא בשלב המכרז והביצוע המוקדם - ההצעות היו אמורות להימסר במרץ 2026. כאשר יושלם, הוא יקצר את זמן הנסיעה ל-30 דקות. עיכובים בבנייה הם נפוצים - זו הרפובליקה הדומיניקנית - אבל הכוונה מניעה את ערך הקרקע מכיוון שסנטיאגו מייצגת את מעמד המשקיעים העשיר של הבירה. ברגע שהכביש הזה ייפתח, צפו לגל נוסף של השקעות פנים שזורמות לחוף.

תשתית רפואית חשובה לפנסיונרים. בתי החולים Centro Médico Cabarete ו-Bournigal מקבלים ביטוח בינלאומי כולל Humana ו-BlueCross. זה נמצא ברשימת ספקי הרפואה המאושרים של שגרירות ארה"ב. זו לא רמת שירותי הבריאות של מיאמי אבל זה מספיק לטיפול שגרתי וחירום.

הבסיס החוקי: חוק 108-05 ולמה הוא חשוב

חוק 108-05 ייסד את מערכת Registro Inmobiliario ב-2007. הוא מבוסס על מערכת טורנס, מה שאומר שהמדינה מבטיחה את תעודת הכותרת. אם שמך מופיע על תעודת הכותרת ולנכס יש Deslinde תקף, המדינה תומכת בבעלותך.

זה הגביע הקדוש של בטיחות ההשקעות ברפובליקה הדומיניקנית.

אבל 60% מהקרקע ברפובליקה הדומיניקנית עדיין חסרה כותרת ברורה לפי הערכות מחלקת המדינה של ארה"ב. זו הסיבה שאתה צריך עורך דין שיש לו קשר ישיר עם משרד הקרקעות. המשרד שלי עבד עם משרד הכותרת בפוארטו פלאטה במשך עשרות שנים. אנחנו יכולים לאמת כותרות ולבדוק Deslindes לפני שאתה מתחייב להון. שלב האימות הזה אינו נתון למשא ומתן.

Deslinde הוא סקר גבולות GPS שיוצר ייעוד ייחודי לנכס. בלעדיו, הגבולות הם מעורפלים. מתעוררות מחלוקות. הבנקים לא יממנו את זה. המכירה מחדש הופכת לקשה.

התהליך דורש מודד מורשה (agrimensor) כדי לאמת שהנכס הפיזי תואם את קואורדינטות ה-Deslinde. אתה גם צריך אישור מ-DGII שהנכס מעודכן במסי IPI - מס רכוש שנתי של 1% - כך שהשעבודים לא יעברו אליך בעת הסגירה.

עבור דירות, חוק 5038 מסדיר את Régimen de Condominio. עיין בפרוטוקולים של פגישות HOA בשלושת החודשים האחרונים. חפש הערכות יוצאות דופן לתיקון גנרטורים. זה דגל אדום שמצביע על כך שהתשתית של הבניין כושלת.

ביטוח כותרת זמין באמצעות חברות בינלאומיות גדולות כמו Stewart Title. זו הגנה שלא זמינה בהרבה שווקים מתעוררים. זה מגן מפני פגמים בכותרת שייתכן שבדיקת הנאותות תפספס.

שירותי נאמנות - בין אם מבוססי ארה"ב או חשבונות מקומיים מכובדים - מחזיקים פיקדונות עד לעמידה בתנאי הסגירה. זה מגן על הכספים שלך אם המוכר לא יכול לספק כותרת ברורה.

לזרים יש את אותן זכויות קניין כמו לאזרחים. אין הגבלות. אין צורך בנאמנויות בנקאיות. אתה מחזיק כותרת ישירות. זה חוקתי תחת סעיף 25. זה לא חוק שיכול להשתנות עם הממשל הבא. זה יסודי.

מציאות פיננסית: CONFOTUR ותשואות בפועל

CONFOTUR - חוק 158-01 - הוא היתרון המס שמשנה את המתמטיקה.

נכסים תחת CONFOTUR מקבלים פטור של 15 שנה ממס העברה של 3% וממס IPI שנתי של 1%. עבור נכס בשווי $300,000, זה $9,000 שנחסכו ברכישה ו-$3,000 שנחסכו מדי שנה. במשך 15 שנה, זה $54,000 בחיסכון ממסים בהנחה שאין הערכה בערך הנכס.

נכסי CONFOTUR עשויים גם להיות זכאים לפטורים ממס הכנסה על הכנסות מהשכרה עד 15 שנה. זה תלוי באישור הפרויקט הספציפי אבל זה יתרון משמעותי כשהוא חל.

עבור נכסים שאינם CONFOTUR, מס ה-IPI השנתי של 1% חל רק אם סך הנכסים שלך עולה על כ-10.2 מיליון RD$ - כ-172,000 דולר ארה"ב נכון ל-2025. מתחת לסף הזה, אתה פטור. הסף מתעדכן מדי שנה לאינפלציה.

חוק 171-07 מספק הטבות נוספות לפנסיונרים זרים. פטור מלא ממס העברה עבור רכישת הנכס הראשונה. פטור של 50% ממס רישום משכנתא אם אתה מממן דרך בנק דומיניקני. יבוא פטור ממס של מוצרי בית ורכב אחד. החיסכון הזה מצטבר כשאתה מרהט נכס להשקעה.

עכשיו לבדוק את מציאות התשואה.

תשואות גולמיות של 8-9% מפורסמות לעיתים קרובות. תשואות נטו לאחר דמי ניהול (20-25%) ועלויות HOA ($250-$400 לחודש) נעות בדרך כלל בין 5.5% ל-6.5%. זה עדיין כפול מתשואות נטו רבות באירופה אבל זה לא הנתון הגולמי של 10-12% שאתה רואה בחומרי השיווק.

דירות יוקרה בקברטה שמרו על תפוסה של 75-80% ב-2024 לפי נתוני AirDNA. זה עולה על הממוצע הארצי של 65%. נכסים המותאמים לנוודים דיגיטליים - מודרניים, Wi-Fi מהיר, ליד החוף - מייצרים תשואות של 8-12% מכיוון שהם לוכדים גם השכרות נופש לטווח קצר וגם שהיות של עובדים מרחוק לטווח בינוני (1-6 חודשים).

נוודים דיגיטליים נוסעים כל השנה. זה מחליק את העונה הנמוכה המסורתית ממאי עד נובמבר. נכסים שפונים לדמוגרפיה הזו שומרים על תפוסה גבוהה יותר במהלך חודשים שבהם השכרות נופש מסורתיות עומדות ריקות.

מס רווחי הון הוא 27% אבל הוא מחושב על הבסיס המותאם לאינפלציה. עבור מחזיקים לטווח ארוך, זה מפחית משמעותית את הפגיעה במס האפקטיבית. אם אתה מחזיק עשר שנים בסביבה עם אינפלציה גבוהה, הבסיס המותאם עולה משמעותית.

בנקים מקומיים מציעים משכנתאות לזרים אבל הריביות נעות בין 7-9% בדולרים. קונים במזומן שולטים, מה שמחזיק את השוק לא ממונף ויציב. זו תכונה, לא באג. שווקים ממונפים יתר על המידה מתרסקים חזק יותר במהלך ירידות.

מה צפוי: תחזית Q1-Q2 2025

משרד התיירות צופה 12 מיליון מבקרים עד סוף 2025, מונע על ידי הרחבות בנמלי השייט. הערכות שמרניות צופות הערכת הון של 7-10% עבור נכסי חוף צפון ב-2025 בשל מחסור בקרקע. זו לא ספקולציה. זו התוצאה המתמטית של היצע סופי שפוגש ביקוש גובר.

כשהחוקים של ויזת הנוודים הדיגיטליים מתהדקים בספרד ובפורטוגל - וכשההטבות המס של NHR בפורטוגל הסתיימו או השתנו ב-2024 - צפו לעלייה של 15% בבקשות אירופאיות לתושבות ברפובליקה הדומיניקנית לפי תחזיות ההגירה של Global Citizen Solutions. המבקשים הללו זקוקים לדיור.

השכרות עם Starlink וגיבויים סולאריים ידרשו פרמיה של 15-20% ללילה על פני יחידות תלויות רשת. זה כבר קורה אבל זה יהפוך לתמחור סטנדרטי ככל שהאוטונומיה התשתיתית תהפוך לציפייה הבסיסית.

כשהריביות של הפד האמריקאי מתייצבות או יורדות ב-2025, יותר הון אמריקאי ישתחרר. זה צפוי להציף את שוק הקונים במזומן ברפובליקה הדומיניקנית ברבעון השני של 2025. תנועות ריבית משפיעות ישירות על זמינות ההון להשקעות נדל"ן בינלאומיות. כאשר הריביות בארה"ב יורדות, דולרים זורמים לשווקים עם תשואות גבוהות יותר.

שיעור ההמרה משייט למשקיע חשוב. עם 1.9 מיליון נוסעי שייט המגיעים לפוארטו פלאטה ב-2024-2025, אפילו אחוז קטן שחוזר לקנות נכס מייצג ביקוש משמעותי. כך שווקים גדלים - תיירים הופכים לתושבים הופכים למשקיעים.

מסלולים חדשים ממדריד וציריך לפוארטו פלאטה מתוכננים ל-2025 יגבירו את הדמוגרפיה האירופית המוציאה הרבה. טיסות ישירות מפחיתות חיכוך. חיכוך מופחת מגביר את זרימת ההשקעות.

קרן המטבע הבינלאומית צופה שהתמ"ג של הרפובליקה הדומיניקנית יישאר מעל 5% עד 2025. זה מספק רקע מקרו יציב להשקעה. אתה לא מהמר על מגזר אחד. אתה מהמר על כלכלה שצומחת מהר יותר מרוב השווקים המפותחים תוך שמירה על שליטה באינפלציה ויציבות המטבע.

בדיקת נאותות שבאמת חשובה

כדי להעפיל לתושבות פנסיונדו, אתה צריך הוכחה להכנסה חודשית של $1,500 דולר ארה"ב בתוספת $250 לכל תלוי. עבור תושבות רנטיסטה, זה $2,000 דולר ארה"ב לחודש. אלה דרישות ההכנסה תחת החוק הכללי על הגירה 285-04. אזרחות אפשרית לאחר שנתיים באמצעות תהליך מהיר.

תקצב 4-5% ממחיר הרכישה עבור כל עלויות הסגירה - מס העברה של 3%, שכר טרחה משפטי, נוטריון. צפה לשלם לעורך דין מכובד 1-1.5% מערך הנכס עבור שירותי סגירה. אל תשתמש בעורך הדין של המוכר. זו לא פרנויה. זו הגנה בסיסית מפני ניגוד עניינים.

תמיד דרוש את Certificado de Título ובדוק את תעודת Cargas y Gravámenes - דוח השעבודים והעיקולים - ברישום. זה אומר לך אם לנכס יש חובות, משכנתאות או תביעות משפטיות נגדו.

אמת את אמפר החשמל. דירות רבות ישנות יותר יש רק 30-60 אמפר, מה שלא מספיק למכשירי AC ותנורים חשמליים מודרניים. זה הופך לבעיה שלך אחרי שאתה קונה.

בקש את הפרוטוקולים של פגישות HOA בשלושת החודשים האחרונים. חפש דפוסים. הערכות מיוחדות תכופות מצביעות על כך שקרן הרזרבה של הבניין אינה מספקת או שהתשתית כושלת. זה דגל אדום.

בדוק את ה-ROI שלך עם שיעור תפוסה של 30% במקום ה-10-15% המשווקים. הנחות שמרניות מגנות עליך כאשר תנאי השוק משתנים. אם ההשקעה עדיין הגיונית ב-30% תפוסה, יש לך חיץ.

התעלם ממחירי הרשימה. בקש מהמתווך שלך ניתוח שוק השוואתי על בסיס נתונים שנמכרו מהשישה חודשים האחרונים. מחירי הרשימה משקפים אופטימיות של מוכרים. מחירים שנמכרו משקפים את מציאות השוק.

ודא שלנכס יש טיפול במים עצמאי או בארות אם אתה קונה בפיתוח. אספקת מים עירונית יכולה להיות לא עקבית. נכסים עם מערכות מים פרטיות מציעים יתרון תחרותי.

אשר תשתית אבטחה 24/7 אם אתה קונה בקהילה סגורה. מצלמות, שערים שמורים, קירות היקפיים. זו הציפייה הבסיסית של קונים זרים. בלעדיו, המכירה מחדש הופכת לקשה.

בדוק שהכבישים הגישה סלולים. סלילה לאחרונה של כבישים משניים בסוסואה פתחה ערך באזורים שהיו קשים להגעה בעבר. כבישים לא סלולים מפחיתים את ערכי הנכס ואת האטרקטיביות להשכרה.

סיכום: רשימת בדיקת נאותות למשקיעים

• אימות חוקי: אשר שלנכס יש Deslinde תקף תחת חוק 108-05 ואמת את Certificado de Título ישירות עם הרישום כדי להבטיח שאין שעבודים או סכסוכי גבול נסתרים.
• ביטוח כותרת: הבטח ביטוח כותרת דרך ספק בינלאומי כמו Stewart Title כדי להגן מפני פגמים שבדיקת הנאותות עשויה לפספס, במיוחד קריטי בהתחשב בכך ש-60% מהקרקע ברפובליקה הדומיניקנית עדיין חסרה תיעוד כותרת ברור.
• בדיקת תשתיות: אמת את אמפר החשמל (מינימום 60 אמפר למכשירים מודרניים), אשר מערכות כוח גיבוי ובדוק מהירויות אינטרנט - נכסים עם Starlink וגיבויים סולאריים דורשים פרמיות השכרה של 15-20%.
• בריאות פיננסית של HOA: בקש פרוטוקולים של פגישות HOA לשלושה חודשים ובדוק הערכות יוצאות דופן או עלויות תיקון גנרטורים, מה שמצביע על תשתית כושלת ואחריות פיננסית עתידית.
• אימות מצב מס: קבל אישור DGII שכל מסי הנכס של IPI מעודכנים כדי למנוע העברת שעבודים בעת הסגירה, ואשר את מצב CONFOTUR אם הוא מפורסם כדי להבטיח שפטורים ממסים של 15 שנה תקפים.
• ניתוח מכירות השוואתי: התעלם ממחירי הרשימה ודרוש CMA על בסיס נתונים שנמכרו בפועל מהשישה חודשים האחרונים - נכסים בסוסואה נסגרים ב-10-15% מתחת למחירי הבקשה בסוף 2024.
• מבחן לחץ תפוסה: חשב ROI נטו באמצעות שיעור תפוסה שמרני של 30% במקום ה-10-15% המשווקים כדי להבטיח שההשקעה תישאר בת קיימא במהלך ירידות שוק או תקופות מחוץ לעונה.
• תכנון תושבות: קבע אם אתה זכאי לתושבות פנסיונדו ($1,500/הכנסה חודשית) או רנטיסטה ($2,000/הכנסה חודשית) תחת חוק 285-04 לפני הרכישה כדי ליישר את רכישת הנכס עם אסטרטגיית ההגירה.
• עצמאות מערכת מים: אשר שלנכס יש טיפול במים פרטי או בארות ולא הסתמכות בלעדית על אספקה עירונית, שיכולה להיות לא עקבית ומשפיעה על האטרקטיביות להשכרה ולמכירה מחדש.
• תשתית אבטחה: אמת מערכות אבטחה 24/7 כולל מצלמות, שערים שמורים וקירות היקפיים - זו הציפייה הבסיסית של קונים זרים וקריטית למכירה מחדש.

הדרך הזהירה

החוף הצפוני מייצג הזדמנות מתמטית בסוף 2024 לקראת 2025. נכסים נקובים בדולרים בכלכלה צומחת עם יתרונות מס שבאמת מפחיתים את בסיס העלות שלך. תשואות נטו שעולות על שווקים בוגרים. מסלולי תושבות שנשארים פתוחים בעוד המתחרים סוגרים את שלהם.

אבל ההזדמנות קיימת כי השוק נשאר אטום. רישומי זומבים יוצרים את האשליה של מלאי שופע. בעיות כותרת מסלקות 60% מהנכסים משיקול רציני. אתגרי תשתית דורשים פתרונות שלא כל הפיתוחים מספקים.

המשקיעים שמצליחים כאן הם אלה שמאמתים הכל. שמבינים שחוק 108-05 אינו אופציונלי. שמחשבים תשואות נטו עם הנחות שמרניות. שמכירים בכך שבשוק אטום, עם מי אתה עובד קובע אם אתה לוכד את היתרון או משלם שכר לימוד יקר.

אנחנו בשוק הזה כבר למעלה מ-20 שנה. ראינו כל וריאציה של העסקה שנראית טוב עד שאתה בוחן את הכותרת. הנכס שמחשב בצורה מושלמת עד שאתה לוקח בחשבון את עלויות ה-HOA בפועל. הפיתוח שמבטיח יתרונות CONFOTUR שעדיין לא מאושרים.

ההון שזורם לחוף הצפוני הוא אמיתי. השינוי הדמוגרפי הוא אמיתי. השיפורים בתשתית מתרחשים, גם אם הם איטיים מהצפוי. ההזדמנות היא לגיטימית.

אבל הזדמנויות לגיטימיות עדיין דורשות בדיקת נאותות לגיטימית. אמת את ה-Deslinde. בדוק את הכותרת. בדוק את המספרים במבחן לחץ. עבדו עם עורכי דין שיש להם גישה ישירה למשרד הקרקעות ועשרות שנים של ניסיון בניווט בשוק הספציפי הזה.

כך פועל כסף חכם. לא על ידי רדיפת כותרות. על ידי אימות עובדות ובניית עסקאות שיש להן היגיון מתמטי ללא קשר למה שהשוק עושה בשנה הבאה.

אם אתה מעריך את החוף הצפוני ברצינות, התחל עם הבסיס החוקי. כל השאר - התשואות, אורח החיים, פוטנציאל ההערכה - תלוי בקניית נכס עם כותרת נקייה וגבולות ברורים. קבל את זה נכון והשאר יבוא בעקבותיו. קבל את זה לא נכון ואתה משלם שכר לימוד.

המידע המוצג במאמר זה מיועד למטרות מידע כלליות בלבד ואינו צריך להתפרש כיועץ פיננסי, משפטי או השקעות. בעוד שאנו שואפים להציג מידע מדויק ומעודכן לגבי מגמות כלכליות עולמיות והשפעתן הפוטנציאלית על השקעות נדל"ן בקריביים, הקוראים מתבקשים לבצע מחקר עצמאי ולהתייעץ עם מקצוענים מוסמכים לפני קבלת החלטות פיננסיות. שוק הנדל"ן נתון לתנודות ולסיכונים, וביצועים בעבר אינם מעידים על תוצאות עתידיות.